Menu

Ortega & Adrover Abogados, asesores,gestores

LLOGUERS TURÍSTICS D'HABITATGES

  • Publicat a Blog

Què hem de tenir en compte?

LLOGUER D'HABITATGE, DE TEMPORADA O TURÍSTIC? (LAU o Llei del Turisme de les Illes Balears)

Hem de diferenciar entre el lloguer turístic, d'habitatge o de temporada, ja que el primer està sotmès a la Llei del Turisme de les Illes Balears i els altres dos a la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal.

La LAU estableix que el lloguer d'habitatge és: aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Per una altra banda, el lloguer de temporada es defineix com a lloguer per a ús diferent del d'habitatge. Es tracta d'un lloguer temporal, fora de la residència habitual, per raó d'estudis acadèmics o universitaris, destinació laboral temporal, projectes personals o empresarials, separació o divorci, vacances a llarg termini... En aquests tipus de contractes, és obligatòria la prestació de fiança en quantitat equivalent a dues mensualitats de renda.

La LAU exclou expressament del seu àmbit d'aplicació el lloguer turístic, és a dir: “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Per tant, el lloguer turístic es regirà per la normativa autonòmica.

El lloguer turístic inclou la prestació directa o indirecta dels serveis següents:

  • Neteja periòdica de l'habitatge;
  • Roba de llit, llenceria, parament de casa en general i reposició d'aquests;
  • Manteniment de les instal·lacions;
  • Servei d'atenció al públic i telèfon d'assistència 24 hores.

Segons la Llei del Turisme, si no es pot acreditar que la contractació és conforme a la legislació sobre arrendaments urbans, rústics o a una altra llei especial, s'entén que es tracta de lloguer turístic.

Entre d'altres, són infraccions tipificades:

  • L'activitat clandestina;
  • L'oferta il·legal;
  • L'intrusisme;
  • La competència deslleial;
  • L'oferta o comercialització d'estades turístiques que no compleixin els requisits o les condicions de la Llei del Turisme o dels seus reglaments;
  • La falta continuada d'activitat turística durant més d'un any sense haver comunicat la inactivitat o la baixa temporal.

Les infraccions greus i molt greus seran sancionades amb multa de 4.001 a 400.000€, i es podrà imposar la suspensió temporal de l'exercici professional, la revocació de l'habilitació atorgada per l'administració turística, la pèrdua dels efectes de la declaració responsable d'inici d'activitat turística o la clausura temporal o definitiva de l'establiment.

ESTADES TURÍSTIQUES – HABITATGES TURÍSTICS

Els requisits per a inscriure l’inici de l’activitat turística d’estades turístiques en habitatges són:

Establiments amb un màxim de 6 dormitoris i 12 places, una dotació d'un bany per cada tres places i comercialització per períodes de temps no superiors a dos mesos.

S'ha de subscriure una pòlissa d'assegurança per un import mínim de 300.000 euros, amb una franquícia màxima de 600 euros per sinistre, que cobreixi la responsabilitat civil pels danys corporals i materials que puguin sofrir els usuaris dels habitatges durant les seves estades.

Durant el període que sigui objecte de comercialització, en tots els habitatges objecte de comercialització d'estades turístiques serà obligatòria l'exhibició, en un lloc destacat i visible, de la placa identificativa normalitzada en la qual figuri el distintiu corresponent al grup.

Tipologia d'habitatges permesos:

  • Habitatge unifamiliar aïllat, únic en el solar o parcel·la, i aïllat en el sentit que no té altres habitatges contigus.
  • Habitatge unifamiliar entre mitgeres, sempre que aquest sigui l'únic per parcel·la.
  • Habitatges unifamiliars aparellats: són els que es troben en una mateixa parcel·la sotmesa a règim de propietat horitzontal o quan en diferents parcel·les hi ha habitatges unifamiliars adossats a la paret mitgera que els separa.


No es consideren aïllats els habitatges independents que es troben en edificis plurifamiliars o adossats (apartaments) sotmesos al règim de propietat horitzontal, i queda en conseqüència prohibit comercialitzar estades turístiques en aquest tipus d'habitatges.

Un pic ens assegurem que es tracta d’un lloguer turístic, s’han de complir les obligacions fiscals per al lloguer. Hem de distingir entre lloguer a través d’una agència intermediària o el lloguer directe:

LLOGUER A UNA AGÈNCIA INTERMEDIÀRIA (epígrafe 861.1: Alquiler de viviendas)

  • RESIDENT A ESPANYA
    • Donar-se d’alta a Hisenda com a arrendadors.
    • Donar-se d’alta a l’ATIB com a substituts per al cobrament de l’Impost sobre Estades Turístiques (eco-taxa).
    • Fer factures:
      • Les factures de lloguer s’han de fer a l’agència intermediària, aplicant el 21% d'IVA i el 19% de retenció.
      • Les factures de l'eco-taxa s’han de fer als inquilins, aplicant el 10% d'IVA.
      • Presentar declaracions trimestrals d'IVA (model 303), pagant la diferència entre l'IVA repercutit (cobrat) i l'IVA suportat (pagat).
      • Presentar les declaracions de l’impost sobre estades turístiques (eco-taxa) a l’ATIB. La quantitat a pagar i la temporalització dependrà de si s’ha optat pel mètode d’estimació directa o pel mètode d’estimació objectiva (mòduls).
      • Presentar una declaració anual informativa dels proveïdors que han facturat més de 3.000€ en tot l’any (model 347).
      • El benefici de l’activitat de lloguer (ingressos de lloguer – despeses de lloguer) s’ha d’incloure dins la declaració de renda anual (model 100 a presentar entre l’abril i el juny). S’inclourà com a rendiment del capital immobiliari.

  • NO RESIDENT A ESPANYA, PERÒ RESIDENT DE L’UE, ISLÀNDIA I NORUEGA
    • Donar-se d’alta a Hisenda com a arrendadors.
    • Donar-se d’alta a l’ATIB com a substituts per al cobrament de l’Impost sobre Estades Turístiques (eco-taxa).
    • Fer factures:
      • Les factures de lloguer s’han de fer a l’agència intermediària, aplicant el 21% d'IVA i el 19% de retenció.
      • Les factures de l'eco-taxa s’han de fer als inquilins, aplicant el 10% d'IVA.
      • Presentar declaracions trimestrals d'IVA (model 303), pagant la diferència entre l'IVA repercutit (cobrat) i l'IVA suportat (pagat).
      • Presentar les declaracions de l’impost sobre estades turístiques (eco-taxa) a l’ATIB. La quantitat a pagar i la temporalització dependrà de si s’ha optat pel mètode d’estimació directa o pel mètode d’estimació objectiva (mòduls).
      • Si hi ha hagut despeses de lloguer, s’ha de presentar la declaració de renda de persones no residents (model 210) durant el mes de febrer de l’any següent per sol·licitar la devolució de l’excés de retenció practicada.

  • RESTA DE CONTRIBUENTS
    • Donar-se d’alta a Hisenda com a arrendadors.
    • Donar-se d’alta a l’ATIB com a substituts per al cobrament de l’Impost sobre Estades Turístiques (eco-taxa).
    • Fer factures:
      • Les factures de lloguer s’han de fer a l’agència intermediària, aplicant el 21% d'IVA i el 24% de retenció.
      • Les factures de l'eco-taxa s’han de fer als inquilins, aplicant el 10% d'IVA.
      • Presentar declaracions trimestrals d'IVA (model 303), pagant la diferència entre l'IVA repercutit (cobrat) i l'IVA suportat (pagat).
      • Presentar les declaracions de l’impost sobre estades turístiques (eco-taxa) a l’ATIB. La quantitat a pagar i la temporalització dependrà de si s’ha optat pel mètode d’estimació directa o pel mètode d’estimació objectiva (mòduls).
      • No es poden deduir despeses de l’activitat.

LLOGUER DIRECTE (epígrafe 685: Alojamientos turísticos extrahoteleros)

Segons informa la Seguretat Social, aquesta és una activitat econòmica subjecta al Règim Especial de Treballadors Autònoms.

  • RESIDENT A ESPANYA
    • Donar-se d’alta a Hisenda com a arrendadors.
    • Donar-se d’alta a l’ATIB com a substituts per al cobrament de l’Impost sobre Estades Turístiques (eco-taxa).
    • Fer factures:
      • Les factures de lloguer s’han de fer als inquilins, aplicant un 10% d'IVA i SENSE retenció.
      • Les factures de l'eco-taxa s’han de fer als inquilins, aplicant el 10% d'IVA.
      • Presentar declaracions trimestrals d'IVA (model 303), pagant la diferència entre l'IVA repercutit (cobrat) i l'IVA suportat (pagat).
      • Presentar declaracions trimestrals de pagament a compte del benefici (model 130, un 20% dels ingressos - despeses).
      • Presentar les declaracions de l’impost sobre estades turístiques (eco-taxa) a l’ATIB. La quantitat a pagar i la temporalització dependrà de si s’ha optat pel mètode d’estimació directa o pel mètode d’estimació objectiva (mòduls).
      • Presentar una declaració resum de l'IVA declarat trimestralment (model 390).
      • Presentar una declaració anual informativa dels proveïdors que han facturat més de 3.000€ en tot l’any (model 347).
      • El benefici de l’activitat de lloguer (ingressos de lloguer – despeses de lloguer) s’ha d’incloure dins la declaració de renda anual (model 100 a presentar entre l’abril i el juny). S’inclourà com a rendiment d’activitats econòmiques.

  • NO RESIDENT A ESPANYA, PERÒ RESIDENT A L’UE, ISLÀNDIA I NORUEGA
    • Donar-se d’alta a Hisenda com a arrendadors.
    • Donar-se d’alta a l’ATIB com a substituts per al cobrament de l’Impost sobre Estades Turístiques (eco-taxa).
    • Fer factures:
      • Les factures de lloguer s’han de fer als inquilins, aplicant un 10% d'IVA i SENSE retenció.
      • Les factures de l'eco-taxa s’han de fer als inquilins, aplicant el 10% d'IVA.
      • Presentar declaracions trimestrals d'IVA (model 303), pagant la diferència entre l'IVA repercutit (cobrat) i l'IVA suportat (pagat).
      • Presentar declaracions trimestrals de pagament a compte del benefici (model 210, un 19% dels ingressos - despeses).
      • Presentar les declaracions de l’impost sobre estades turístiques (eco-taxa) a l’ATIB. La quantitat a pagar i la temporalització dependrà de si s’ha optat pel mètode d’estimació directa o pel mètode d’estimació objectiva (mòduls).
      • Presentar una declaració resum de l’IVA declarat trimestralment (model 390).

  • RESTA DE CONTRIBUENTS
    • Donar-se d’alta a Hisenda com a arrendadors.
    • Donar-se d’alta a l’ATIB com a substituts per al cobrament de l’Impost sobre Estades Turístiques (eco-taxa).
    • Fer factures:
      • Les factures de lloguer s’han de fer als inquilins, aplicant un 10% d’IVA i SENSE retenció.
      • Les factures de l'eco-taxa s’han de fer als inquilins, aplicant el 10% d’IVA. C
      • Presentar declaracions trimestrals d’IVA (model 303), pagant la diferència entre l’IVA repercutit (cobrat) i l’IVA suportat (pagat).
      • Presentar declaracions trimestrals de pagament a compte del ingressos (model 210, un 24% dels ingressos). No es poden deduir despeses.
      • Presentar les declaracions de l’impost sobre estades turístiques (eco-taxa) a l’ATIB. La quantitat a pagar i la temporalització dependrà de si s’ha optat pel mètode d’estimació directa o pel mètode d’estimació objectiva (mòduls).
      • Presentar una declaració resum de l’IVA declarat trimestralment (model 390).

L’equip d’Ortega Adrover

Llegir més ...

Lloguer turístic

  • Publicat a Blog

"Romanguérem allà, banyats pel sol, alenant la brisa marina, somiant sota el blau intens del cel. La soledat sumava un atractiu al d'aquell panorama obert...”

Charles William Wood. Cartes des de Mallorca (1888)

No sigui un turista, sinó un viatger!

Lloguer turístic

Llegir més ...
Subscripció a aquest canal RSS